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 2018年，深國(guó)際華南物流首次在岳陽(yáng)智慧商貿(mào)物流園區(qū)項(xiàng)目進(jìn)行實(shí)地調(diào)研、合作洽談，邁出開展管理輸出的第一步；2020年10月，深國(guó)際首個(gè)異地物流園區(qū)管理輸出項(xiàng)目、也是岳陽(yáng)市歷史上第一個(gè)高標(biāo)倉(cāng)項(xiàng)目落成，開園不足半年已實(shí)現(xiàn)滿租。2021年3月，湖南省副省長(zhǎng)何報(bào)翔一行實(shí)地到訪調(diào)研，對(duì)岳陽(yáng)智慧商貿(mào)物流園區(qū)及深國(guó)際對(duì)當(dāng)?shù)匚锪鳟a(chǎn)業(yè)的促進(jìn)給予了高度肯定。

發(fā)展前景：高端物流需求凸顯

 以園區(qū)總部黃強(qiáng)、廖旭琦、劉健、童嘯為組合的4人招商運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)，對(duì)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、物流業(yè)及物流園區(qū)進(jìn)行了徹徹底底地摸透，對(duì)項(xiàng)目充滿了信心，也對(duì)作為以較小的投入去實(shí)現(xiàn)三四線城市布局的第一組探路人感到很激動(dòng)。

 眾所周知，當(dāng)下電商、快遞業(yè)務(wù)仍在飛速發(fā)展，以山東濰坊、江蘇宿遷等為代表的國(guó)內(nèi)部分三四線城市的物流園區(qū)發(fā)展已經(jīng)呈現(xiàn)了良好的契機(jī)，結(jié)合一線、二線城市物流園區(qū)布局機(jī)會(huì)逐漸減少的情況下，在重要的三四線城市布局物流園區(qū)已經(jīng)成為國(guó)內(nèi)物流園區(qū)經(jīng)營(yíng)大企業(yè)關(guān)注的焦點(diǎn)。

 “近兩年，隨著岳陽(yáng)機(jī)場(chǎng)的新開通、新金寶集團(tuán)惠普打印機(jī)加工基地、華為通訊設(shè)備加工基地兩個(gè)百億級(jí)園區(qū)的投產(chǎn)，和物流產(chǎn)業(yè)的整體規(guī)劃，航運(yùn)中心樞紐地位逐漸形成，這里的快遞快運(yùn)業(yè)務(wù)、城市配送業(yè)務(wù)、供應(yīng)鏈管理、集裝箱運(yùn)輸增值服務(wù)等高端物流業(yè)態(tài)的需求已經(jīng)凸顯出來，這個(gè)階段我們以管理輸出的輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式在這里布局物流園區(qū)是一個(gè)非常好的契機(jī)”，除此之外，項(xiàng)目地塊本身交通區(qū)位條件優(yōu)越，合作方也高度肯定“深國(guó)際”招牌下的業(yè)務(wù)能力，充分尊重并吸納團(tuán)隊(duì)在園區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)、建設(shè)施工階段提出的各種意見和建議，團(tuán)隊(duì)也因此更敢更勇地去放開手發(fā)揮，可謂是“天時(shí)地利人和”。

 招商過程：行業(yè)亟待規(guī)范

 然而，“天將降大任于斯人也，必先苦其心志，勞其筋骨”。

 2018年下半年，團(tuán)隊(duì)走遍了岳陽(yáng)所有的物流園區(qū)和潛在客戶，大到用倉(cāng)一萬平方米的，小到用倉(cāng)幾百平方米的；大客戶通過介紹或轉(zhuǎn)介紹地去拜訪，本地客戶則通過扮演客戶、客戶的客戶等各種角色混進(jìn)各大競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的園區(qū)內(nèi)去挖；大到舉辦推介會(huì)邀約各類協(xié)會(huì)組織企業(yè)參加，小到一個(gè)一個(gè)的網(wǎng)紅也沒放過……由于當(dāng)?shù)卣w倉(cāng)庫(kù)設(shè)施相對(duì)落后，行業(yè)也處于對(duì)高端物流園認(rèn)知較為淺薄的發(fā)展階段，導(dǎo)致工作推進(jìn)極其艱難。過程中，遇到守時(shí)守諾精神薄弱的客戶就死守，一直守到見面為止，工作日守不到就周末守，白天守不到就晚上守，以身作則地執(zhí)行每一個(gè)細(xì)節(jié)約定去影響對(duì)方，“見招拆招”式獲取有用的反饋以加快招商進(jìn)度。

 所走訪的兩百余家客戶，整體都對(duì)項(xiàng)目地塊認(rèn)可度較高有入駐意向，但卻普遍存在一個(gè)最大的難題：他們的租金承受能力偏低，認(rèn)為岳陽(yáng)市快遞平倉(cāng)租金應(yīng)該在10元/㎡/月，最高承受在11-12元/㎡/月以內(nèi)。以格力電器為例，岳陽(yáng)配送中心租金雖然對(duì)外報(bào)價(jià)20元/㎡/月，但是實(shí)際租金約14元/㎡/月。其他的物流園倉(cāng)庫(kù)也多為廠房改造倉(cāng)庫(kù)，整體租金水平約在9.5元-16.7元/㎡/月之間。“有一個(gè)客戶甚至對(duì)我們說，‘我現(xiàn)在租7塊錢，深國(guó)際是高端倉(cāng)我能接受加1塊錢！’”面對(duì)倉(cāng)庫(kù)租金水平整體偏低，而較高水準(zhǔn)的倉(cāng)庫(kù)設(shè)施及較高的租金水平需要一個(gè)較長(zhǎng)市場(chǎng)培育的難題，該怎么辦？

 打破僵局：深圳服務(wù)贏口碑

 潛在客戶當(dāng)中，電商、商超、家電配送類意向客戶超過3家，意向需求面積在2-3萬㎡之間，快遞快運(yùn)類意向客戶超過4家，意向需求面積在1-2萬㎡之間，另外，就是項(xiàng)目位置周邊是農(nóng)產(chǎn)品、紙業(yè)、汽車3大產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)，這幾個(gè)連跑帶守得來的關(guān)鍵數(shù)據(jù)給了招商團(tuán)隊(duì)新的思路。

 2019年啟動(dòng)第一輪招商，他們鎖定了一小批大客戶群體并將招商范圍擴(kuò)大覆蓋湖南省，采取全國(guó)行業(yè)品牌客戶和本土大型企業(yè)先入駐，帶動(dòng)當(dāng)?shù)仄髽I(yè)接受高標(biāo)倉(cāng)的這一路徑，成功與德邦、日日順、岳紙達(dá)成合作?！捌渲?，德邦在深入了解我們項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)后，被我們所提出的一系列定制服務(wù)所吸引，提前終止了原租賃協(xié)議不惜賠償半年轉(zhuǎn)租至深國(guó)際項(xiàng)目。”

 沿著德邦的成功經(jīng)驗(yàn)，團(tuán)隊(duì)在第二輪招商中找到了突破口——結(jié)合每一個(gè)潛在客戶的訴求，提供定制服務(wù)解決方案。以本地網(wǎng)紅“一條小團(tuán)團(tuán)”為例，了解到其原本是打算搬遷至享有更好政策的重慶后，招商團(tuán)隊(duì)主動(dòng)聯(lián)系岳陽(yáng)當(dāng)?shù)氐母蹍^(qū)招商部，爭(zhēng)取到相應(yīng)的政策并聯(lián)合開展對(duì)接，最終達(dá)成其在深國(guó)際項(xiàng)目的1700㎡租賃合作。“橙心優(yōu)選、安能物流、京東等幾大意向度高的客戶，我們帶他們到園區(qū)實(shí)地去看，他們看上的意向位置，現(xiàn)場(chǎng)就對(duì)仍存在的小不足或小擔(dān)憂提出相應(yīng)的服務(wù)解決方案”，同時(shí)，現(xiàn)場(chǎng)可見的高標(biāo)倉(cāng)標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)和規(guī)范化管理，以及24小時(shí)物業(yè)服務(wù)承諾也起到了很好的“說服”作用。這樣貼心、優(yōu)質(zhì)的深圳服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，成為了第二輪招商快速達(dá)到六成的重要因素。而且，當(dāng)時(shí)還正處于疫情期間。

實(shí)現(xiàn)滿倉(cāng)：標(biāo)準(zhǔn)化帶來的多重效益

 2020年10月下旬，岳陽(yáng)智慧商貿(mào)物流園正式開園運(yùn)營(yíng)，開園即入駐園區(qū)企業(yè)包括德邦、京東、安能、盒馬集市、日日順、美團(tuán)快驢、海晨物流、滴滴橙心優(yōu)選、頂通（康師傅）等行業(yè)知名企業(yè)，實(shí)現(xiàn)100%滿倉(cāng)，為深國(guó)際集團(tuán)的管理輸出工作取得開門紅。

 據(jù)估算，岳陽(yáng)園區(qū)二期項(xiàng)目投入運(yùn)營(yíng)后可望為臨港新區(qū)新增超1億元納稅額，并提供超過2000個(gè)直接就業(yè)機(jī)會(huì)。通過核心產(chǎn)業(yè)的壯大及產(chǎn)業(yè)鏈外延的蝴蝶效應(yīng)，項(xiàng)目可為周邊地區(qū)提供更多就業(yè)崗位。岳陽(yáng)項(xiàng)目的成功運(yùn)營(yíng)，獲得了當(dāng)?shù)卣畬?duì)“深國(guó)際”這一品牌的高度認(rèn)可與信任。何副省長(zhǎng)也對(duì)深國(guó)際品牌進(jìn)駐岳陽(yáng)后引進(jìn)知名企業(yè)、擴(kuò)充就業(yè)崗位、增加稅收等方面的貢獻(xiàn)給予了高度肯定，并強(qiáng)調(diào)要按質(zhì)保量加快二期建設(shè)，搶抓機(jī)遇進(jìn)行系統(tǒng)升級(jí)，推進(jìn)智慧化、信息化管理運(yùn)營(yíng)，以及希望深國(guó)際能夠與當(dāng)?shù)卣^續(xù)強(qiáng)化交流合作，力爭(zhēng)實(shí)現(xiàn)新項(xiàng)目落地。

 在岳陽(yáng)市各級(jí)政府部門的助力下，園區(qū)總部管理輸出團(tuán)隊(duì)目前已與當(dāng)?shù)匦陆饘毴A為、多式聯(lián)運(yùn)物流園、岳陽(yáng)紙業(yè)等項(xiàng)目責(zé)任方進(jìn)行了業(yè)務(wù)對(duì)接和交流洽談，雙方均表示出良好的合作意愿，并達(dá)成初步合作意向。

 下一步，管理輸出團(tuán)隊(duì)將在做好一期運(yùn)營(yíng)管理的同時(shí)，搶抓機(jī)遇進(jìn)行產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)，加快推進(jìn)智能化配套二期工程建設(shè)，努力打造一流營(yíng)商環(huán)境；同時(shí)，也將再接再厲，充分發(fā)揮集團(tuán)“五大優(yōu)勢(shì)”和品牌效應(yīng)，深耕細(xì)作，繼續(xù)拓展輕資產(chǎn)管理輸出優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)品牌影響力和市場(chǎng)占有率持續(xù)擴(kuò)大！

深國(guó)際·岳陽(yáng)智慧商貿(mào)物流園

 深國(guó)際·岳陽(yáng)智慧商貿(mào)物流園由湖南潤(rùn)航國(guó)際物流有限公司投資建設(shè)，項(xiàng)目位于湖南城陵磯臨港新區(qū)的核心區(qū)域，規(guī)劃總占地228畝，總建筑面積約19萬m²，總投資約10.5億元人民幣。其中一期開發(fā)137畝，總建筑面積53324m²，主要是倉(cāng)庫(kù)及配套用房。項(xiàng)目以租賃的方式完全委托深國(guó)際華南物流公司全權(quán)經(jīng)營(yíng)，合同期十年，為輕資產(chǎn)管理輸出，主要投入資金為管理輸出團(tuán)隊(duì)差旅成本及項(xiàng)目市場(chǎng)開發(fā)成本。2018年10月，華南物流與潤(rùn)航公司簽署項(xiàng)目合作協(xié)議；通過前期的市場(chǎng)摸底和客戶洽談，2019年10月，園區(qū)總部開始入駐岳陽(yáng)開展前置招商；2020年12月31日，深國(guó)際岳陽(yáng)智慧商貿(mào)物流園開園，客戶入住率達(dá)到67%以上；2021年3月31日，項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)滿倉(cāng)，新入駐美團(tuán)、美菜、日日順、十薈團(tuán)等品牌客戶。預(yù)計(jì)項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)超過3500萬元。

“園區(qū)很好！深國(guó)際的管理輸出模式很好！”

——湖南省副省長(zhǎng)何報(bào)翔一行調(diào)研時(shí)對(duì)岳陽(yáng)智慧商貿(mào)物流園區(qū)及深國(guó)際對(duì)當(dāng)?shù)匚锪鳟a(chǎn)業(yè)的促進(jìn)給予高度肯定。