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平湖南國(guó)家物流樞紐：一個(gè)磨出來(lái)的項(xiàng)目
2021-05-23
返回如果說(shuō)投資“灣區(qū)號(hào)”中歐班列和國(guó)貨航屬于“短平快”，那么，平湖南絕對(duì)是一個(gè)推進(jìn)周期十分漫長(zhǎng)、過(guò)程跌宕起伏的項(xiàng)目。從聽到消息、積極爭(zhēng)取合作機(jī)會(huì)到達(dá)成合作協(xié)議和經(jīng)營(yíng)協(xié)議，團(tuán)隊(duì)足足用了兩年的時(shí)間，攻堅(jiān)難度之大可見一斑。支撐著團(tuán)隊(duì)堅(jiān)持“啃”下硬骨頭的主要?jiǎng)恿?，是資源的稀缺性和對(duì)集團(tuán)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的巨大價(jià)值。
跨界合作 機(jī)遇難得
平湖南鐵路貨場(chǎng)位于深圳龍崗區(qū)平湖南街道以南，地處深圳的幾何中心，且平鹽鐵路與平南鐵路在其地界交匯，既直通鹽田港和蛇口港，與東莞、廣州、惠州聯(lián)系也十分便捷，區(qū)域位置極為優(yōu)越。而且，項(xiàng)目占地1350畝（約90萬(wàn)平方米），是深圳近20年單體最大的可開發(fā)物流資源，可開發(fā)規(guī)模超過(guò)了深圳近10年物流及倉(cāng)儲(chǔ)用地出讓面積總和（約68萬(wàn)平方米）。在深圳近年逐步縮減新增物流用地供應(yīng)的大環(huán)境下，如此大體量、區(qū)位優(yōu)越的物流產(chǎn)業(yè)用地，實(shí)在是打著燈籠也找不到的優(yōu)質(zhì)稀缺資源。
早在2016年廣鐵集團(tuán)就提出過(guò)一版規(guī)劃方案，要在鐵路貨場(chǎng)新鋪線路6.15公里，新建倉(cāng)庫(kù)1.7萬(wàn)平方米、商貿(mào)服務(wù)及生產(chǎn)房屋1.8萬(wàn)平方米、設(shè)備及生活房屋2000平方米等，但這個(gè)方案因未能集約利用土地、創(chuàng)造收益較低而未獲通過(guò)。2016年10月，深圳市軌道辦與廣鐵集團(tuán)簽訂《合作框架協(xié)議》，決定由深圳指定企業(yè)與廣鐵集團(tuán)合作共同投資成立平湖南鐵路貨場(chǎng)合資公司，共同開發(fā)運(yùn)營(yíng)平湖南項(xiàng)目。深國(guó)際自此開始積極爭(zhēng)取入場(chǎng)機(jī)會(huì)，歷時(shí)18個(gè)月終于獲批成為深圳市屬企業(yè)唯一代表參與開發(fā)建設(shè)。
相比于此前的規(guī)劃方案，深國(guó)際的構(gòu)想更具創(chuàng)新性：將平湖南鐵路貨場(chǎng)定位為“綜合物流樞紐”，在保留原鐵路貨場(chǎng)全部功能的基礎(chǔ)上，于貨場(chǎng)上建設(shè)多層立體物流設(shè)施，并精心培育產(chǎn)業(yè)資源，把傳統(tǒng)的鐵路貨場(chǎng)打造成為深圳單體規(guī)模最大、多種運(yùn)輸方式協(xié)同、倉(cāng)儲(chǔ)及供應(yīng)鏈服務(wù)等功能配套多樣的綜合物流樞紐，場(chǎng)地規(guī)劃上包含鐵路貨運(yùn)區(qū)、倉(cāng)儲(chǔ)物流區(qū)，并配套綜合物流服務(wù)功能。合作的模式是廣鐵集團(tuán)基于所持有的土地資源以及鐵路基礎(chǔ)設(shè)施，由深國(guó)際提供資金支持并輸出倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施開發(fā)運(yùn)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)，雙方成立合資公司對(duì)平湖南項(xiàng)目進(jìn)行分期開發(fā)運(yùn)營(yíng)。一期階段為使用權(quán)資產(chǎn)模式，即由廣鐵集團(tuán)負(fù)責(zé)拿地建設(shè)并持有項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)，深國(guó)際與廣鐵集團(tuán)的合資公司支付建設(shè)費(fèi)用及租金，以獲取項(xiàng)目40年資產(chǎn)使用權(quán)，項(xiàng)目后續(xù)由合資公司負(fù)責(zé)運(yùn)營(yíng)；二期階段為合資公司開發(fā)模式，對(duì)項(xiàng)目分層確權(quán)，項(xiàng)目地面首層產(chǎn)權(quán)歸屬?gòu)V鐵集團(tuán)，二層及以上產(chǎn)權(quán)歸屬合資公司，由合資公司負(fù)責(zé)建設(shè)、運(yùn)營(yíng)。
平湖南項(xiàng)目的溝通推進(jìn)過(guò)程，像極了一句古諺語(yǔ)：一粒米碾兩年半——慢慢磨。從2016年10月最初獲知廣鐵集團(tuán)有意推進(jìn)平湖南鐵路貨場(chǎng)的開發(fā)建設(shè)，到2018年6月市軌道辦向廣鐵集團(tuán)正式發(fā)函確認(rèn)深國(guó)際作為參與平湖南項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)營(yíng)工作的唯一深圳市國(guó)企代表，已是18個(gè)月過(guò)去了；2020年4月，深國(guó)際與廣鐵集團(tuán)簽訂合作協(xié)議和經(jīng)營(yíng)協(xié)議，成立合資公司負(fù)責(zé)平湖南項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)及管理，又是10個(gè)月過(guò)去了。
前期溝通的難點(diǎn)，主要是涉及的相關(guān)方較多，以及涉及的創(chuàng)新點(diǎn)較多，市軌道辦、市國(guó)資委、廣鐵集團(tuán)及其母公司國(guó)鐵集團(tuán)等，都要一一溝通和爭(zhēng)取，其中耗時(shí)最長(zhǎng)的環(huán)節(jié)是說(shuō)服合作方采納深國(guó)際提出的融合“內(nèi)陸港+鐵路貨運(yùn)+現(xiàn)代物流”的商業(yè)模式。2020年7月北京疫情管制解除后至今，項(xiàng)目組多次赴京推動(dòng)項(xiàng)目，逐層逐級(jí)地對(duì)接了國(guó)鐵集團(tuán)的“科-處-部（廳）-部（集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)）”4個(gè)層級(jí)、8個(gè)內(nèi)部機(jī)構(gòu)，可喜的是，隨著溝通的深入，合作方的態(tài)度也發(fā)生了積極的轉(zhuǎn)變，歷經(jīng)“不同意溝通-形式見面-認(rèn)真溝通-組織研究-加快審批”等階段。目前，項(xiàng)目已經(jīng)通過(guò)了國(guó)家鐵路集團(tuán)審議，即將進(jìn)入設(shè)計(jì)建設(shè)階段。值得一提的是，在多次接觸、多輪溝通的過(guò)程中，“慢熱”的“鐵老大”對(duì)深國(guó)際團(tuán)隊(duì)的認(rèn)可度已經(jīng)越來(lái)越高，他們開始主動(dòng)找項(xiàng)目給深國(guó)際，例如最近深國(guó)際意外獲得了與平湖南項(xiàng)目運(yùn)作模式相同的一個(gè)佛山的項(xiàng)目。這些進(jìn)展讓深國(guó)際團(tuán)隊(duì)感到很有成就感，不僅僅是得到了合作伙伴的認(rèn)可，更重要的是，這個(gè)合作很有可能給深國(guó)際開辟了一種新的拿地模式。
在艱難推進(jìn)的過(guò)程中，“外部”環(huán)境也在合作雙方、地方政府的共同努力下進(jìn)一步向好：2019年9月，平湖南鐵路貨場(chǎng)獲國(guó)家發(fā)改委、交通部納入全國(guó)首批23個(gè)國(guó)家物流樞紐之一，加上它原本的“中國(guó)鐵路集團(tuán)有限公司規(guī)劃的33個(gè)一級(jí)鐵路物流中心之一”和“深圳市規(guī)劃的功能定位最綜合、輻射范圍最廣的綜合物流樞紐”的定位等，多重“光環(huán)”加持，可望為項(xiàng)目開發(fā)帶來(lái)優(yōu)越的政策環(huán)境，便于推動(dòng)后續(xù)工作。比如，2020年9月，項(xiàng)目就已成功申請(qǐng)到了2500萬(wàn)元的中央財(cái)政補(bǔ)貼。同時(shí)，項(xiàng)目的開發(fā)模式也得到了地方政府的積極認(rèn)可，市發(fā)改委、市規(guī)劃和自然資源局、龍崗區(qū)政府等三個(gè)部門對(duì)土地的復(fù)合利用均提出了支持性意見，市規(guī)劃和自然資源局提出了可“帶產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目出讓”的工作路徑，市交通運(yùn)輸局即將出臺(tái)支持交通運(yùn)輸結(jié)構(gòu)調(diào)整的鼓勵(lì)政策，龍崗區(qū)制定了《平湖南灣片區(qū)物流用地統(tǒng)籌實(shí)施規(guī)劃》等。這些來(lái)自不同層面的資金、政策支持，都說(shuō)明了平湖南國(guó)家物流樞紐開發(fā)運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目的重要性和重大性。
廣鐵集團(tuán)成立于2017年11月，2018年末總資產(chǎn)6263億元，資產(chǎn)負(fù)債率38.1%，2019年上半年利潤(rùn)14.5億元。主要管轄廣東、湖南、海南三省鐵路，總營(yíng)業(yè)里程9000公里，居全路第四。管內(nèi)共有客運(yùn)營(yíng)業(yè)站228個(gè)，貨運(yùn)營(yíng)業(yè)站224個(gè)，每日開行貨物列車918對(duì)，日均裝車4413輛，最高日裝車5428輛，日均發(fā)送貨物24.1萬(wàn)噸，最高日發(fā)送貨物30.1萬(wàn)噸。
在合作雙方的預(yù)期中，平湖南鐵路貨場(chǎng)將改造為標(biāo)桿性的國(guó)家級(jí)物流樞紐，可實(shí)現(xiàn)多式聯(lián)運(yùn)、可提供多業(yè)態(tài)的綜合物流服務(wù)。
根據(jù)前期的市場(chǎng)調(diào)研，有幾類市場(chǎng)客戶將是團(tuán)隊(duì)未來(lái)要重點(diǎn)開拓的目標(biāo)群體。首先是汽車電子及零部件生產(chǎn)企業(yè)。深圳新能源汽車國(guó)內(nèi)領(lǐng)先，汽車電子及汽車零部件市場(chǎng)規(guī)模大，產(chǎn)業(yè)聚集性較強(qiáng)（主要集中在龍崗區(qū)、坪山新區(qū)和光明新區(qū)），產(chǎn)品遠(yuǎn)銷海內(nèi)外，運(yùn)輸距離長(zhǎng)，且產(chǎn)品多為整車、適箱貨物和成件包裝貨物，具有水鐵聯(lián)運(yùn)出海和鐵路國(guó)際班列運(yùn)輸以及跨境物流的服務(wù)需求。以比亞迪公司為例，該公司零部件供應(yīng)與整車內(nèi)銷物流中，約15%的零部件供應(yīng)通過(guò)平湖南站以鐵路的方式完成運(yùn)輸，同時(shí)，整車內(nèi)銷中省外運(yùn)輸部分，約10%是通過(guò)平湖南站以鐵路的方式完成。因此，比亞迪、五洲龍、陸地方舟等整車生產(chǎn)企業(yè)和航盛、特爾佳、路暢科技等汽車電子及零部件生產(chǎn)企業(yè)將是鐵路貨運(yùn)重點(diǎn)關(guān)注的潛在大客戶。
深圳工業(yè)及商貿(mào)業(yè)企業(yè)對(duì)鐵路貨運(yùn)也有一定需求。設(shè)備加工、模具制造企業(yè)所需的大件貨物、原材料等的運(yùn)輸、裝卸服務(wù)可由鐵路集裝箱貨運(yùn)提供；糧油、干雜等對(duì)運(yùn)輸時(shí)效性要求不高的產(chǎn)品對(duì)鐵路運(yùn)輸服務(wù)存在較大需求；中歐班列的開通亦有利于通過(guò)鐵路開展跨境電商業(yè)務(wù)，相關(guān)客戶對(duì)集裝箱運(yùn)輸及相關(guān)配套功能需求較大。
此外，有冷庫(kù)需求的企業(yè)也是重要的潛在客戶群體。目前，深圳冷庫(kù)市場(chǎng)供給呈現(xiàn)絕對(duì)性短缺，全市冷庫(kù)總?cè)萘考s50萬(wàn)噸左右，與長(zhǎng)沙、濟(jì)南的庫(kù)容量比較接近，僅為廣州冷庫(kù)庫(kù)容的50%左右，與天津相比差距近90萬(wàn)噸。一庫(kù)難求的市場(chǎng)行情下，深圳各冷庫(kù)使用率均超過(guò)90%，租金水平在120-160元/m2之間。平湖南具有極佳的交通區(qū)位優(yōu)勢(shì)和規(guī)模體量?jī)?yōu)勢(shì)，開發(fā)運(yùn)營(yíng)冷庫(kù)的市場(chǎng)前景較好，因此，這也將是一個(gè)必選項(xiàng)。
總體上，平湖南國(guó)家物流樞紐的建設(shè)已是“箭在弦上”，盡管未來(lái)的每一步都可能是“攻堅(jiān)克難”的狀態(tài)，但相關(guān)各方仍有理由對(duì)未來(lái)充滿期待。對(duì)深國(guó)際而言，這個(gè)項(xiàng)目入市，可望帶來(lái)業(yè)態(tài)的創(chuàng)新協(xié)同，更將極大助力奠定在深圳乃至灣區(qū)的市場(chǎng)主導(dǎo)地位；對(duì)合作方“鐵老大”來(lái)說(shuō)，這個(gè)案例將改變過(guò)往開發(fā)強(qiáng)度低、功能單一、集約化程度不高的使用局面，開創(chuàng)一個(gè)集約利用貨場(chǎng)土地的全國(guó)先例；對(duì)地方政府和城市發(fā)展來(lái)說(shuō)，將一定程度上緩解深圳高標(biāo)倉(cāng)短缺的局面，對(duì)減低物流成本、提高物流效率、促進(jìn)城市發(fā)展具有重要作用?，F(xiàn)在，最迫切的就是那一陣“東風(fēng)”趕快吹起，深國(guó)際團(tuán)隊(duì)早已經(jīng)做好沖鋒準(zhǔn)備了。
廣鐵集團(tuán)
廣鐵集團(tuán)成立于2017年11月，2018年末總資產(chǎn)6263億元，資產(chǎn)負(fù)債率38.1%，2019年上半年利潤(rùn)14.5億元。主要管轄廣東、湖南、海南三省鐵路，總營(yíng)業(yè)里程9000公里，居全路第四。管內(nèi)共有客運(yùn)營(yíng)業(yè)站228個(gè)，貨運(yùn)營(yíng)業(yè)站224個(gè)，每日開行貨物列車918對(duì)，日均裝車4413輛，最高日裝車5428輛，日均發(fā)送貨物24.1萬(wàn)噸，最高日發(fā)送貨物30.1萬(wàn)噸。
